blog blog
El Impuesto de Transmisiones Partimoniales (ITP) o Transmisiones Patro¡imoniales Onerosas (TPO).
¿Qué se declara?
Cuando lo que se transmite por el vendedor es una vivienda de segunda transmisión (segunda mano), el comprador está obligado a pagar un impuesto llamado de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.), en función del precio reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda (Valor Catastral) sea mayor, en cuyo caso será sobre éste, y en el caso de existir préstamo hipotecario, también se tiene en cuenta el Valor de Tasación a tal efecto, y se tomaría como base imponible del impuesto el mayor de los tres.
En el Territorio Histórico de Gipuzkoa el tipo del impuesto en la compra de una vivienda es, con carácter general, el 4% del precio de venta.
Existe un tipo reducido del 2,5% que se aplica cuando se den las cuatro de las siguientes circunstancias:
1. Que el comprador no haya aplicado con anterioridad el citado tipo reducido del 2,5% en la adquisición de la misma vivienda o de otra diferente.
2. Que se destine a vivienda habitual.
3. Que la vivienda que se adquiere tenga una superficie construida no superior a 120 m2 o 96 m2 útiles.
4. Que se solicite expresamente en la escritura pública.
¿Cómo y cuándo se paga?
Se paga por el sistema de autoliquidación en el plazo de 30 días hábiles (lunes a sábado), que significa que el mismo comprador calcula su importe rellenando el correspondiente impreso (60T) y presentándolo en cualquier Banco o Caja de Ahorros donde se efectuará el ingreso en la cuenta de Hacienda.
¿Dónde se presenta?
Una vez pagado el impuesto, se presentará el impreso junto con la copia de la escritura en el Departamento de Hacienda y Finanzas de la Diputación Foral de Gipuzkoa, (Paseo de Errotaburu nº 2, 20.018 San Sebastián) o en las Oficinas de Atención Ciudadana.
¿Alquilo o Vendo?
La crisis y falta de crédito dificulta la venta de viviendas y está derivando a muchos propietarios al mercado del alquiler.
Esta redinamización puede tener sus complicaciones dada la falta de experiencia en cuanto a requisitos y garantías de los inquilinos y las desconocidas, para la gran mayoría, implicaciones fiscales de los propietarios.
Estar bien asesorado era imprescindible antes y más aun si cabe ahora, no todo resulta tan fácil como parece, y la importancia del bien jurídico a proteger necesita de profesionales cualificados, con titulación oficial acreditada y un Colegio Profesional que los respalde.
Con más de 120 APIs ejercientes en Gipuzkoa no dejemos que el intrusismo profesional siga alterando el mercado inmobiliario.
¿Me conviene amortizar mi hipoteca?
Cuando se dispone de unos ahorros extra y no se necesitan de apoyo para unos posibles imprevistos, lo mejor es quitarse parte del pago de la hipoteca.
Para ello hay que tener en cuenta si es más interesante amortizar aprovechando la desgravación fiscal, invertirlo en un depósito dependiendo el coste alternativo, o pasados los primeros años acortar el plazo con independencia de las comisiones.
Muchas hipotecas se han firmado sin analizar toda la información, sin conocer el funcionamiento del tipo variable ni los diferenciales o su coste añadido, por no hablar de las cláusulas abusivas (la más habitual la cláusula suelo) o todas sus comisiones; por todo ellos es importante contar con una asesoría externa y profesional a la hora de optar por cualquiera de las opciones que se plantean… amortizar, invertir o acortar su plazo.
¿Qué supone que el edificio en el que vivo o trabajo esta catalogado?
Es importante para evitar posibles expedientes/sanciones conocer la protección o en su caso su grado antes de comprar o alquilar un inmueble, iniciar una obras o simplemente retirar una persianas venecianas.
El pasado 11/04/2014 se publicó en el BOG la aprobación definitiva del plan especial del patrimonio urbanístico construido de Donostia / San Sebastián.
El boletín y los 15 tomos recogen fotografías, planos, elementos constructivos, etc sujetos a un régimen de protección dependiendo su grado en la totalidad del término municipal.
Dentro del catálogo encontramos la Iglesia de San Vicente, el Club Náutico, el Bellas, Caseríos centenarios o edifico residenciales… merece la pena echarle un vistazo… nunca está de más conocer parte del patrimonio cultural de la ciudad en la que vivimos.
¿Qué sucede con dinero privativo en cuentas de titularidad conjunta de los cónyuges y destinado para la adquisición de bienes inmuebles?
El derecho de reembolso del dinero invertido en la adquisición y la financiación de un bien ganancial procede, por aplicación del art. 1358 CC, aunque no se hubiera hecho reserva alguna en el momento de la adquisición.
La atribución del carácter ganancial a un bien no convierte en ganancial al dinero empleado para su adquisición y debe reembolsarse el valor satisfecho a costa del caudal propio, mediante el reintegro de su importe actualizado al tiempo de la liquidación, si no se ha hecho efectivo con anterioridad ( arts. 1358 y1398.3.ª CC).
El mero hecho de ingreso de dinero privativo en una cuenta común no lo convierte en ganancial.
En conclusión, en las relaciones entre cónyuges, aunque estén sometidos al régimen de gananciales, no se presume que el dinero privativo se aporta como ganancial.
¿Qué gastos asume el usufructuario de un bien inmueble?
El usufructuario pagará los gastos relacionados con el uso y disfrute tales como luz, agua, gas y las reparaciones ordinarias.
El Impuesto de Bienes Inmuebles corresponde al propietario del inmueble. Sin embargo, en caso de que haya un usufructuario, será éste al que le corresponderá pagar ya que el pago de las cargas, contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure.
Por lo tanto, no debería hacerse cargo de los gastos derivados de la comunidad incluidos los gastos extraordinarios.
En cuanto a los seguros, debe contratar un seguro de contenido y responsabilidad civil.
¿Cómo se valora un usufructo?
El valor de la nuda propiedad es la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo, y la la valoración dependerá de la duración por la que se establezca dicho derecho de usufructo:
Si es temporal su valor deberá ser como mínimo del 2% del valor real por cada año, sin superar el 70% del valor total del bien.
Si se estableció como vitalicio, la valoración será del 70% cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, restando un 1% por cada año de más de 20 que tenga éste, sin que el valor resultante pueda ser inferior al 10% del valor total
¿Qué son los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria?
La única profesión regulada en el ámbito de la intermediación inmobiliaria es la de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, cuyo Título Oficial es expedido por el Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, tras la superación de los exámenes de aptitud profesional convocados a tal efecto por el Ministerio de anterior mención.
Los Agentes de la Propiedad son profesionales altamente cualificados que ofrecen un servicio integral en la intermediación inmobiliaria y que están respaldados por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que garantiza la profesionalidad de los servicios de sus colegiados.
La Nota de Encargo
Una obligación delicada de plantear a un cliente habitual y de confianza, pero vital cara a nuestra gestión de nuevos clientes.
La Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda en su D.A.Primera recoge dentro de las obligaciones a cumplir por él en el ejercicio de nuestra actividad la necesidad de suscribir una nota de encargo entre el profesional y el usuario del servicio.
¿Qué son las MLS?
Son las siglas de Multiple Listing Service (Servicio de listado múltiple) que se utiliza para definir la colaboración entre profesionales inmobiliarios.
Está colaboración esencialmente trata la compartición del producto captado, de forma que cualquier asociado de la MLS puede comercializarlo.
El origen de las MLS se remonta a principios del siglo anterior en Estados Unidos, y llega a España en 2002 de la mano de las “franquicias inmobiliarias”.
Antes de firmar exclusiva en colaboración o multiexclusiva (MLS) es recomendable conocer el código deontológico o de conducta de los asociados y saber qué empresas van a colaborar en la gestión de compraventa o alquiler de la propiedad.
El Registro de Agentes del Gobierno Vasco.
Nuestro despacho ya fue homologado hace años por el Gobierno Vasco cuando no era un requisito para realizar la actividad, esperemos que con la nueva regulación se controle aún más un mercado tan desregularizado.
No puede ser que para ser guía turístico haya más requisitos que para intervenir en la mediación del derecho fundamental recogido en el artículo 47 de la Constitución.
Para ello la La Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda plantea la constitución reglamentaria de un registro administrativo que tendrá por objeto la inscripción de los agentes inmobiliarios o agencias y que en todo caso, requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
Disponer de un establecimiento abierto al público.
Capacitación profesional de los agentes inmobiliarios.
Constitución de garantías para responder por las cantidades recibidas a cuenta en el ejercicio de su actividad.
Contratación de un seguro de responsabilidad civil con vigencia permanente y retroactividad suficiente que permita responder de la actividad mediadora.
