1. ¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?
2. La devolución de la fianza en el arrendamiento.
3. ¿Cuál es el fuero en arrendamientos urbanos?
4. ¿Desahucio por alta de pago o por retrasos en el pago?
5. ¿Cuál es la duración de la prórroga obligatoria en el contrato de alquiler?
6. ¿Qué limitación temporal establece la LAU para el inquilino?
7. Obligaciones tributarias del arrendatario de vivienda y subsidiariamente del arrendador.
8. Incumplimiento del depósito fianza arrendamientos.
9. ¿El contrato de arrendamiento firmado por uno sólo de los cónyuges es ganancial o privativo?
10. ¿La claúsula "rebus sic stantibus" puede arfectar a la modificación o resolución de contratos de compraventa y alquiler ante la crisis del coronavirus?
1. ¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?
El artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos (artículo 9 LAU) nos habla de un tema fundamental en materia de arrendamientos. Se trata de la norma que establece EL PLAZO MÍNIMO de duración para los arrendamientos de vivienda habitual.
Este artículo ha ido sufriendo modificaciones a lo largo de los años, desde que se publicó en 1994.
Por lpo tanto, la duración de los contratos de arrendamiento es diferente en función del año en que se ha celebrado el contrato.
Tras lo múltiples cambios legislativos podemos decir que:
• Cinco años en los contratos de arrendamiento a partir del 6 de Marzo de 2019
• Tres años en los contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019
• Cinco años en los contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019
• Tres años en los contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018
• Cinco años en los contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013
2. La devolución de la fianza en el arrendamiento.
El artículo 36 LAU establece que el arrendador deberá devolver al arrendatario la cantidad que resulte como saldo de la fianza, después de compensar el importe de los posibles desperfectos del piso o local, en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, y que si no lo hiciera en tal término devengará el interés legal.
Una de las cuestiones que mayores conflictos generan en las relaciones arrendaticias es esta devolución, sobre todo respecto a la interpretación de las pequeñas reparaciones reguladas por el artículo 21.4 LAU.
No hay que confundirlas con los daños que requieren obras de conservación. Aquellas situaciones en las que algún elemento de la vivienda requiere ser reparado para que ésta pueda ser habitable. Estos daños, salvo pacto en contrario, son de cuenta del arrendador en base al artículo 21.1 LAU, por lo que no procede retener la fianza. Tampoco debemos confundir las pequeñas reparaciones con los daños materiales producidos culposa o negligentemente, cuyo régimen legal viene recogido en el artículo 1563 CC
Muchas veces la vida útil de un objeto se acorta no por causa de daños, sino por un mantenimiento/uso inadecuado o insuficiente, que nada tienen que ver con lo que supone un desgaste o deterioro inevitable, producto del uso y paso del tiempo, lo que no excusa aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación. No es lo mismo el mantenimiento que la obsolescencia.
La “diligencia de un buen padre de familia” (articulos 1094, 1104.2, 1903 in fine) no es más que cuidar la casa como si fuera tuya, realizando las pequeñas reparaciones que sean necesarias.
Finalmente apuntar que para la interpretación de "pequeñas reparaciones" la jurisprudencia viene teniendo en cuenta factores como el tiempo de la ocupación, el coste económico de la reparación y si la reparación afecta o no a la habitabilidad.
¿Cuándo se debe retener la fianza por el arrendador?
Si inquilino es culpable directo o indirecto de un daño en el inmueble, o los daños observados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso.
¿Qué hace el arrendatario si no se devuelve la fianza?
En caso de que el arrendador no devuelva la fianza al inquilino, será aconsejable que éste envíe un burofax solicitando la reclamación de la misma.
¿Cómo evitar conflictos?
Tratar de objetivar determinados conceptos a fin de facilitar su interpretación, eliminando el margen de subjetividad, de ahí que la concreción en el contrato de alquiler pueda ser determinante para evitar estas situaciones.
3. ¿Cuál es el fuero en arrendamientos urbanos?
En en caso de que un inquilino cambie su residencia, la competencia territorial para reclamar rentas u otros incumplimientos del alquiler le corresponde al Juzgado donde esté sita la finca pero no la del lugar donde resida el demandado.
En el juicio verbal no es válida la sumisión expresa ni tampoco la tácita, según resulta de lo dispuesto en el artículo 54.1 Ley de Enjuiciamiento Civil. Dado que, cualquiera que sea la pretensión ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del artículo 52 LEC ; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o residencia del demandado (artículo 50 LEC para las personas físicas y artículo 51 para las personas jurídicas y entes sin personalidad).
Según el artículo 54.1 LEC , uno de estos fueros especiales de carácter imperativo es el recogido en la regla número 7º del artículo 52.1 LEC , que establece que “en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca”.
4. ¿Desahucio por alta de pago o por retrasos en el pago?
El contrato de arrendamiento es un contrato que genera obligaciones recíprocas para las partes, el artículo 1555 del Código civil viene a decirnos que el inquilino tiene que cumplir sus obligaciones en la forma que se haya pactado en el contrato, y el artículo 17.2 de la ley de arrendamientos urbanos establece que, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato, la renta deberá pagarse dentro de los 7 primeros días de cada mes.
El pago realizado fuera de plazo no debe tenerse como un retraso, sino como un verdadero incumplimiento del arrendatario, pudiendo el arrendador instar la finalización del contrato por vía judicial e, incluso, el desahucio. Y ello aunque se trate de un retraso de una sola mensualidad.
En la practica habitual, el juicio de desahucio es un procedimiento que tiene por objeto la recuperación por el arrendador de una finca dada en arrendamiento y acumuladamente se va a la reclamar además el importe de las rentas vencidas (no las meramente retrasadas) y cantidades adeudadas. Pero cuando el deseo del arrendador es resolver el contrato ante los reiterados retrasos en el pago de la renta, el Tribunal Supremo apuesta por la posibilidad del desahucio por retraso en el pago de la renta de alquiler. De este modo, si un arrendador interpone demanda de desahucio por un retraso en el pago de la renta y el inquilino paga tras la interposición de la demanda, ese pago va a ser considerado un pago con retraso y va a tener consecuencias como la condena en costas y, en su caso, resolución del contrato y desahucio, salvo que se trate de una primera enervación.
5. ¿Cuál es la duración de la prórroga obligatoria en el contrato de alquiler?
Tras la derogación del efímero Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno ha aprobado el nuevo Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (que se ha publicado en el BOE del día 5 de marzo.
Se vuelve con esta regulación, en gran medida, a la duración contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que entró en vigor el 1 de Enero de 1995 de 5 años, no obstante los contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 6 de Marzo de 2019, pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del inquilino.
6. ¿Qué limitación temporal establece la LAU para el inquilino?
Artículo 9.3 LAU “ Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”
La facultad del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de poner fin al arrendamiento de vivienda viene vinculada a que el contrato se encuentre en situación de prórroga obligatoria
Artúculo 9 redactado por el apartado cuatro del artículo primero del R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler («B.O.E.» 5 marzo).Vigencia: 6 marzo 2019
7. Obligaciones tributarias del arrendatario de vivienda y subsidiariamente del arrendador.
En los arrendamientos exentos de IVA, el arrendatario (inquilino) debe cumplimentar y autoliquidar el impreso 60T de transmisiones patrimoniales. El sujeto pasivo es el arrendatario, pero no hay que olvidar que se declara responsable subsidiario al arrendador si éste hubiera recibido el primer pago de la renta sin exigir del inquilino el justificante de haber satisfecho el impuesto tal y como establece el articulo 9.d de la Norma Foral.
Se declara la constitución de arrendamientos en el departamento de Hacienda y Finanzas de la Diputación Foral de Gipuzkoa o en las oficinas de atención ciudadana.
El plazo de presentación de la declaración-liquidación es de 30 días hábiles (de lunes a sábado), desde el otorgamiento del documento sujeto a este impuesto. Los vencimientos que coincidan con los sábados se considerarán trasladados al primer día hábil siguiente.
La NORMA FORAL 18/1987, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su artículo 12.2 establece que en la constitución de arrendamientos de viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a aquéllas, se satisfará el Impuesto en metálico, según la siguiente escala:
Base liquidable Euros
Hasta 30,05 0,09
De 30,06 a 60,10 0,18
De 60,11 a 120,20 0,39
De 120,21 a 240,40 0,78
De 240,41 a 480,81 1,68
De 480,82 a 961,62 3,37
De 961,63 a 1.923,24 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
De 7.692,96 en adelante 0,02404 euros por cada 6,01 o fracción.
Para el cálculo de la Base Tributaria en los arrendamientos de fincas urbanas que tengan la consideración legal de arrendamiento de vivienda, servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato. Para el resto de arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración pactado o legal del contrato, así como las correspondientes a las prórrogas que pudieran pactarse o ser de aplicación.
Por ejemplo: “Un inquilino que arrienda una vivienda de 650€/mes durante tres años deberá cumplimentar y liquidar el impreso 60T en el plazo establecido por un importe de aproximadamente 94€”
Nota: Según señala el artículo 41.1.B.41) de la citada Norma Foral 18/1987: B) Gozarán de exención: Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; Esta letra quedó sin contenido por el apartado dos del artículo 4 de la NORMA FORAL 13/2012, de 27 de diciembre, por la que se aprueban determinadas modificaciones tributarias y se dejan sin contenido las letras b) y h) de la letra A) del apartado I del artículo 41.
Para cualquier ampliación de la información no dude en ponerse en contacto con el despacho.
8. Incumplimiento del depósito fianza arrendamientos.
Desde el 26 de Septiembre de 2015 entró en vigor la Ley 3/2015 de Vivienda del Gobierno Vasco. La nueva ley, establece diversos trámites a cumplir en el momento de firmar el contrato de arrendamiento.:
La nueva normativa establece sanciones cuyo importe oscilará entre los 300 y 3.000 euros para aquellos arrendadores que incumplan las nuevas obligaciones calificándolas como infracciones de carácter leve.
Estamos a disposición de nuestros clientes para llevar a buen fin estos trámites en los plazos y formas establecidos en la nueva normativa.
9. ¿El contrato de arrendamiento firmado por uno sólo de los cónyuges es ganancial o privativo?
La naturaleza del contrato de arrendamiento, generador de derechos personales y celebrado entre dos partes, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario y, los derechos y obligaciones creados, afectan solo a las mismas y sus herederos, que en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato (16 LAU)
Por lo tanto no supondrá que las situaciones contractuales de cada uno formen parte de la sociedad de gananciales.
¿Debe establecerse en el contrato de alquiler el derecho de recuperación del arrendador?
Contratos firmados desde el 6 de junio 2013 hasta el 5 de marzo de2019:
El artículo 9.3 de la LAU establece que el dueño de una vivienda arrendada puede recuperarla antes de tiempo para utilizarla como residencia habitual, para él o un familiar de primer grado de consanguinidad o por adopción (padres, madres, hijos) o para su cónyuge, si hay sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial).
Para hacer efectiva la reclamación de la vivienda, debe haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato, y el propietario debe comunicarlo con al menos dos meses de antelación. Pero no basta solo con comunicártelo, además deberá aportar la documentación que acredite el motivo por el que necesita recuperar la vivienda
La nueva Ley 4/2013 introdujo diversas modificaciones en el texto normativo que regula los arrendamientos urbanos. Desde su entrada en vigor ya no hace falta que conste en el contrato de arrendamiento el derecho del arrendador a recuperar el inmueble antes de los tres años por causa de necesidad.
(Actualizado)
Desde el 6 de marzo de 2019 en adelante:
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Por lo tanto, hace falta que conste en el contrato de arrendamiento el derecho del arrendador a recuperar el inmueble antes de los tres años por causa de necesidad.
Recuperar la vivienda alquilada - Artículo 9.3 LAU
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de junio de 2013 permiten recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador o por necesidad de algunos de sus familiares.
Si el contrato es de un año de duración entonces el arrendador podrá notificar al inquilino, cuando termine el primer año de duración del contrato, que necesita la vivienda para uso propio o de determinados familiares como vivienda habitual, debiendo conceder un plazo mínimo de dos meses desde esa fecha para que el inquilino desaloje la vivienda y deberá acreditar la causa.
Pero si la duración pactada es de tres años o más, no puede alegarse este artículo 9.3 LAU para hacer cesar el contrato, pues este artículo es para impedir las “prórrogas obligatorias”, y los contratos de tres años o más carecen de opción a prórroga obligatoria, pues solo admiten “prórroga necesaria”.
Por tanto, si el contrato es de tres años o más el arrendador tendría que alegar lo dispuesto en el artículo 10 LAU, es decir, que no quiere que entre en vigor la “prórroga necesaria” porque así se lo permite la ley, sin más explicaciones.
Artículo 9.3 LAU No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
10. ¿La claúsula "rebus sic stantibus" puede arfectar a la modificación o resolución de contratos de compraventa y alquiler ante la crisis del coronavirus?
El mandato del Código Civil dispone que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos, éstos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, el uso y a la ley; y su validez y el cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de uno de uno de los contratantes.
Es decir, en la esencia del cumplimiento de los contratos rige el principio “pacta sunt servanda”, o lo que es lo mismo, “los contratos deben cumplirse”.
La tan comentada en estos momentos doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus" es una construcción teórica tan razonable desde un punto de vista de equidad como ausente de una regulación normativa y su invocación en la crisis del Covid-19 no debería ser tanto una forma de resolver los vínculos contractuales como de revisarlos o modificarlos al tratarse claramente riesgos y daños extraordinarios que escapan a cualquier previsibilidad.
En todo caso sería conveniente examinar los contratos vigentes al momento de la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, y en particular, las cláusulas relativas a las consecuencias ante el incumplimiento de las obligaciones establecidas y la posible regulación, en su caso, de los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.
En estos días de aislamiento "estando así las cosas" aunque no podamos atenderles en nuestra la oficina de forma presencial, seguimos a su disposición tanto el email como el whatsapp en el 656 784 878.
Ánimo a todos y gracias a los que están en primera línea cuidando, acompañando y protegiendonos a todos.
Para cualquier aclaración o duda nos tiene a su disposición.
